갭투자의 민낯: 탐욕과 불안의 사이에 세워진 도미노

 

 

갭투자(Gap Investment)

매매 가격과 전세 가격의 차이(gap)를 이용하여 소액으로 부동산에 투자하는 방식. 일반적으로 전세를 끼고 부동산을 매입하여 추후 매매 차익이나 전세 가격 상승을 통한 수익을 노림.

 

무자본 갭투자

말 그대로 자기 자본금 없이 전세 보증금만으로 부동산을 매입하는 투자 방식.

 

깡통전세

매매 가격과 전세 가격이 거의 같거나 전세 가격이 더 높아, 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 전세 보증금을 돌려줄 수 없는 상황.

 

역전세

집값 하락으로 인해 기존 전세 계약보다 현재 전세 시세가 낮아진 상황.

 

미필적 고의

자신의 행동으로 인해 범죄 결과가 발생할 가능성을 인식하면서도 이를 용인하는 심리 상태

 

부작위에 의한 기망

사실을 고지할 의무가 있음에도 불구하고 이를 알리지 않아 상대방을 속이는 행위

 

 

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민준

어제 네가 보내준 기사들 읽어봤는데, '갭투자'라는 게 있더라.

 

수아

응.

 

민준

솔직히 좀 위험해 보이던데?

 

수아

맞아, 약간 스릴러 영화 같은 느낌이 있지.

 

민준

그래, 금융 스릴러!  어제 대충 읽긴 했는데, 다시 한번 정리해줘. 갭투자가 뭔데? 월급쟁이가 수십억짜리 집을 살 수 있다는 게 말이 되냐?

 

수아

그게 신기한 거야. 평범한 사람들이 어떻게 그런 비싼 집을 살 수 있냐면, 전세라는 시스템 때문이야.

 

민준

전세?

 

수아

응, 월세 대신에 세입자가 집주인한테 보증금을 엄청 많이 주는 거지.

 

민준

와, 그러면 집주인 입장에선 거의 무이자 대출 같은 거네?

 

수아.

맞아. 집주인은 그 돈을 나중에 세입자에게 돌려줘야 하고.

 

민준

그런데 그게 갭투자랑 무슨 상관이야?

 

수아

네가 집주인이라고 생각해봐. 집을 사고 싶은데 돈이 없잖아? 그럼 은행에서  돈을 빌리는 대신에 세입자한테 받은 보증금으로 집을 사는 거야.

 

민준

아, 그러니까 다른 사람 돈으로 투자하는 거네?

 

수아

맞아. 그래서 더 많은 집을 살 수 있는 거지. 실제로 많은 사람들이 이런 식으로 부동산을 막 사들였어.

 

민준

근데 그거 좀 위험한 거 아냐?

 

수아

물론 위험하지. 집값이 계속 오를 거라고 생각해야 가능한 일이거든.

 

민준

그럼 집값이 오르면 모두가 이득을 보는거야?

 

수아

그게 문제야. 집값이 떨어지면 다 같이 망하는 거지.

 

민준

마치 도미노처럼 연쇄적으로 무너지는 거구나.

 

수아

그렇지. 실제로 2022년에 집값이랑 전세가가 같이 떨어지면서 많은 사람들이 피해를 봤어.

 

민준

같이 떨어졌다고?

 

수아

응. 그래서 세입자들이 돈을 못 받는 경우가 많았어. 평생 모은 돈을 날린 거지.

 

민준

세상에... 그럼 그 사람들은 어떻게 살아야 돼?

 

수아

쉽지 않지. 전세 보증금은 그 사람들한테는 단순한 돈이 아니라 미래를 위한 꿈이고 희망이었으니까.

 

민준

이게 몇몇 사람들만의 잘못인거야?

 

수아

글쎄, 전세 제도 자체는 나쁘지 않을 수도 있어. 근데 사람들이 갭투자를 통해 너무 쉽게 돈을 벌 수 있다고 생각하다 보니까 문제가 커진 거 같아.

 

민준

탐욕이 문제였네. 그럼 이제 어떻게 해야 돼?

 

수아

정부 기관에서도 이 문제를 심각하게 보고 있어. 전세 사기를 막기 위해 여러 가지 제도를 만들고 있대.

 

민준

근데 그걸로 충분할까?

 

수아

개인이 조심하는 것도 중요해. 부동산 계약할 때 꼼꼼하게 따져보고, 신중하게 결정하는 게 좋겠지.

 

민준

남의 돈으로 쉽게 돈을 벌려는 생각은 위험하다는 걸 다시 한번 느꼈어.

 

수아

맞아. 모든 일에는 적절한 균형이 필요한데, 전세 사기는 멈출 줄 모르는 개인의 탐욕이 사회적 신뢰의

붕괴까지 이어진 것이라고 봐.

 

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갭투자는 매매가격과 전세가격의 차이를 이용하여 소액으로 부동산 투자를 가능하게 하지만, 집값 및 전세 가격 하락 시 큰 손실을 볼 수 있는 고위험 투자 방식이다.

 

특히, 무자본 갭투자는 전세 보증금을 돌려줄 능력이 없는 경우가 많아 전세 사기로 이어질 가능성이 높다. 임대차 계약이 만료된 후에 새로운 임차인을 구하지 못하거나 부동산 가격이 하락하면 연쇄적인 전세금 미반환 사태가 발생할 수 있기 때문이다. 신규 임차인의 전세금으로 기존 임차인의 전세금을 '돌려막기' 하듯 운영되는 모습은 마치 '폰지사기'와 유사하다.

 

이러한 무자본 갭투자는 전세 제도의 허점을 악용한 투기 행위이며, 서민층의 주거 안정을 위협하고 사회적 신뢰를 해치는 심각한 문제이다. 게다가, 전세보증금이라는 서민의 중요한 자산을 담보로 하는 만큼 엄격한 규제가 필요한 상황이다.

 

최근 법원에서는 임차인에게 보증금 반환 능력이 없음을 알리지 않고 전세 계약을 체결하는 행위를 '부작위에 의한 기망'으로 판단하여 사기죄를 적용하고 있다고 한다.

 

갭투자 실패는 투자자 본인 뿐만 아니라 사회 전체에 영향을 미치는 행위인만큼, 투자자들은 사회적 책임을 인지하고 신중한 투자 결정을 내려야 한다. 

 

혹시, 투자에 관해서 누군가는 '성공하면 내 몫, 실패하면 사회 몫'임을 당연하다고 여기는 것은 아닐까?